Flow · Rua Guilherme Alves, 1003 · junto à Ipiranga
Studios, 1 e 2 dormitórios · a partir de R$ 238.000 · Construtora MGF
Duas torres, dois propósitos
Torre Living
1 e 2 dormitórios, plantas de meio e de ponta. Pensada para quem vai morar.
Torre Stay · a do investidor
Studios compactos e de baixa manutenção. É esta a torre com a unidade de R$ 238.000.
Não é interpretação minha. É o material oficial da construtora.
Como funciona o pagamento
O preço fica travado na assinatura. Sem correção pelo INCC durante a obra, o índice que costuma comer boa parte da valorização antes de você pegar a chave.
Durante a obra, o valor mensal é uma fração da parcela final. Começa em torno de R$ 800 por mês e sobe gradualmente conforme a obra avança. É o período mais leve pro seu bolso, e é justamente nele que a valorização acontece.
A parcela cheia do financiamento só começa depois da entrega. Ela é o ponto de chegada da curva, não o ponto de partida. Quanto vai ser no seu caso depende do seu crédito e do prazo, é uma das primeiras coisas que eu calculo com você.
A região não valoriza por acaso
PUC-RS, UFRGS, Hospital São Lucas, Jardim Botânico e Bourbon Shopping Ipiranga, todos a poucos minutos.
Universidade e hospital não fecham nem mudam de bairro. Eles produzem inquilino todo ano, sem parar: estudante que não compra, residente em rodízio de turno, família de paciente internado.
Não é um argumento sobre o imóvel. É sobre quem vai querer morar nele quando você for alugar.
E a prefeitura vai investir R$ 202 milhões nessa avenida
O Flow fica ao lado da Avenida Ipiranga. E a Ipiranga é uma das três áreas oficiais de regeneração urbana de Porto Alegre, junto com o Centro Histórico e o 4º Distrito.
E essa é a melhor posição que existe: perto o suficiente pra pegar a valorização, longe o suficiente pra não ter o trânsito e o ruído da avenida na sua janela.
Operação Urbana Consorciada Nova Ipiranga
Despoluição e revitalização do Arroio Dilúvio, novo parque linear ao longo da avenida, obras de mobilidade, saneamento e drenagem.
E os próprios estudos da prefeitura declaram o objetivo de estimular a atividade imobiliária e impulsionar o adensamento habitacional e comercial ao longo da avenida.
Sendo transparente com você: o Projeto de Lei ainda precisa ser aprovado pela Câmara Municipal, e a primeira etapa tem prazo estimado de cinco anos depois disso. Isso não é uma promessa de valorização, nem eu nem ninguém pode fazer essa promessa. É um processo público em andamento, com orçamento, estudos e audiência pública realizada.
E você não precisa acreditar em mim: está tudo publicado em regeneradiluvio.com.br, no site da própria prefeitura.
R$ 238.000 é preço promocional. Depois a mesma unidade passa a R$ 249.000. São R$ 11.000 por uma decisão de calendário.
Esse é o bairro. Falta a sua parte da conta.
Quem compra certo na planta não fica só com um imóvel. Fica com renda.
Veja os exemplos reais abaixo.
Leaves
Arboretto Green Life
Porto Santiago
Resultados de operações passadas nos períodos indicados. Valorização passada não garante retorno futuro.
Esses três já aconteceram. A pergunta agora é quanto seria no seu caso.
Você paga uma parte. A valorização é sobre o todo.
Na poupança, ou em qualquer aplicação, seu dinheiro rende sobre o que você depositou. No imóvel na planta, ele valoriza sobre o valor inteiro do apartamento, mesmo que você só tenha pago uma fração dele.
Prova: o Leaves valorizou R$ 100 mil em 2 anos. Quem entrou no lançamento não tinha pago R$ 350 mil. Tinha pago uma fração. A valorização veio sobre os R$ 350 mil.
Não existe equivalente disso em renda fixa.
A prestação é a única conta da sua vida que não sobe. Às vezes ela até desce.
Ele começou com a conta bem longe de fechar. E não fez nada de extraordinário no meio, só não desistiu nos primeiros anos, quando ela ainda não fechava.
Por quê: o aluguel acompanha inflação e mercado. A prestação, não. São duas linhas andando em direções opostas, todo mês, por vinte ou trinta anos.
A operação não é feita pra fechar no primeiro mês. É feita pra virar em alguns anos, e pra te pagar por todos os outros.
Quanto vai ser a sua prestação depende do seu crédito, do prazo e do sistema de financiamento. É uma das primeiras coisas que eu calculo com você.
E dá pra encurtar esse caminho
Studio a minutos de hospital e universidade também serve pra locação por temporada. Nesse formato o retorno tende a vir mais rápido. Em troca: exige mobiliar o apartamento, dá mais trabalho, e a receita oscila com a ocupação. É possibilidade, não garantia.
Não existe retorno garantido em imóvel. Nem na temporada, nem no aluguel tradicional. Quem te promete percentual certo está vendendo, não analisando. O que existe é histórico, e o histórico dessa região é o que você acabou de ler aqui em cima.
Em quanto tempo isso vira renda no seu caso?
Depende do seu momento e do seu crédito. Responde cinco perguntas rápidas e eu calculo na hora.
Estimativa baseada nas condições atuais e sujeita a análise de crédito. Seus dados são usados só pra montar o seu cenário.
Três coisas que eu só consigo te mostrar olhando o seu caso
Como eu pago menos que a tabela. Existem três formas de comprar abaixo do preço anunciado: em volume, de ocasião e em tabela zero. Qual delas está disponível muda a cada empreendimento e a cada mês. É a parte do trabalho que não cabe numa página.
Que existe uma janela melhor pra sair. Muita gente pensa que precisa esperar as chaves. Não precisa, e tem um momento em que sair rende mais do que continuar. Esse momento não é o mesmo pra todo mundo.
Que dá pra fazer o apartamento se pagar desde a entrega. Existe uma forma de operar esse imóvel, nessa localização específica, que não espera os anos do cruzamento. Exige um pouco mais de capital e bem mais envolvimento seu. Faz sentido pra algumas pessoas e pra outras não, e eu prefiro te dizer qual das duas você é olhando o seu caso.
Comprar imóvel qualquer um compra. Comprar bem é outra história.
Toda operação passa pelos mesmos três filtros.
Análise
O lucro está na compra, não na venda. Preço e timing errados na entrada nenhuma valorização conserta depois.
Engenharia
A modalidade escolhida muda o resultado tanto quanto o preço. À vista nem sempre é melhor, e o financiamento certo pra quem investe não é o mesmo de quem vai morar.
Estratégia
Quem chega em volume, de ocasião ou em tabela zero consegue o que o balcão não oferece.
Eu não vendo apartamento. Eu monto operação de investimento.
Cristiano Berbigier · CRECI 30045 · Porto Alegre
Mais de 20 anos de mercado imobiliário. Formado em Administração, com experiência em construção civil, olho cada operação de dentro pra fora, não pelo folder.
"Passei anos vendo pessoas comuns deixarem passar oportunidades por falta de acesso e informação. Decidi mudar isso."
Eu não apresento tudo que aparece. E se não fizer sentido pro seu momento, eu te falo.
Essa conversa é pra você?
Perguntas frequentes
Não tenho nada guardado. Dá pra começar?
Em muitos casos dá, é pra isso que existe a modalidade sem entrada. Você prova capacidade de pagar ao longo do tempo, não dinheiro em conta hoje.
E se o aluguel não cobrir a parcela no começo?
Provavelmente não vai, e isso é normal. No Arboretto de 2013 a prestação girava em torno de R$ 1.500 e o aluguel da região era cerca de R$ 900. Hoje o aluguel está em R$ 1.800 e a prestação não subiu. Os primeiros anos você aporta a diferença: é a fase mais curta e mais barata da operação. E é exatamente a fase em que a maioria escolhe não começar.
Comprar na planta não é arriscado?
Risco existe em tudo. O que se controla é a construtora, o histórico de entrega e as cláusulas do contrato. A MGF é a mesma construtora do Leaves.
Já tenho imóvel financiado no meu nome. Isso me impede?
Não impede, mas muda o cenário e as condições disponíveis. É uma das perguntas do diagnóstico exatamente por isso.
E se eu quiser sair antes de ficar pronto?
Dá. Muita gente vende o contrato já valorizado antes das chaves e realiza o lucro sem nunca ter pegado a chave.
Vocês garantem a valorização?
Não, e ninguém pode. Imóvel depende de mercado, localização e momento da compra. O que eu faço é reduzir o que dá pra reduzir: região com demanda de aluguel estável, construtora com histórico de entrega, preço de compra abaixo da tabela e estrutura de pagamento que não te aperta. Retorno garantido não existe. Probabilidade melhor, existe, e é nisso que eu trabalho.
O dinheiro que sobrou no seu mês passado não volta.
Não estou pedindo pra você comprar nada. Estou pedindo 2 minutos pra você descobrir o número.